ЭТАПЫ РАБОТЫ ПРИ ОЦЕНКЕ ПОТЕНЦИАЛА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:
1. Сбор и анализ данных
a)Анализ существующих ограничений и
обременений
В рамках первого этапа мы анализируем
градостроительную документацию, материалы системы учета объектов недвижимости.
В начале работы важно получить полную картину по текущим и потенциальным
ограничениям развития анализируемой территории.
b)Оценка
качества местоположения земельного участка
Для объектов торговой недвижимости критичен
фактор выбора правильной локации. В своей работе мы используем систему
качественных оценок ключевых характеристик местоположения. Сюда входит оценка
уровня транспортной, пешеходной, визуальной доступности будущего объекта
торговой недвижимости. Мы анализируем плотность населения в ближайшем окружении
и различных зонах доступности. Также мы оцениваем окружение земельного участка
и то, как оно будет влиять на эффективность работы торговой функции
объекта.
c)Анализ рынка
торговой недвижимости
Разные города в разной степени привлекательны
для девелопмента объектов торговой недвижимости. Анализируя текущее и будущее
предложение на рынке, мы формируем представление об уровне конкуренции. Особое
внимание мы уделяем качественным торговым центрам и объектам в ближайшем
окружении земельного участка.
Анализ внешней среды включает в себя изучение
социально-экономических показателей, определяющих развитие рынка торговой
недвижимости города - таких как динамика роста населения, уровень доходов,
объем и структура потребительских расходов, оборот розничной торговли,
общественного питания, досуга и др.
2. Геомаркетинг и расчет потенциала земельного участка
a)Анализ емкости участка
Мы проводим расчет предельно возможной площади
будущего ТЦ с учетом имеющихся ограничений и обременений в отношении
использования участка. Предварительный расчет арендопригодной площади
проводится на основании рекомендуемых коэффициентов использования площадей,
обеспечения парковочными местами.
b) Анализ
торговых зон
Наш опыт позволяет нам смоделировать множество
сценариев и спрогнозировать объем аудитории торгового центра при различных
вариантах его площади. Чем масштабнее проект ТЦ, тем больше его зона охвата и
число потенциальных конкурентов в её границах.
c)
Прогноз потребительского потенциала
Ключевой этап – расчет товарооборота будущих
арендаторов в анализируемой локации. Для объекта торговой недвижимости это
прогнозный объем денежных расходов, которые аудитория может потратить на
различные товары и услуги. Мы соотносим эти данные с эффективным товарооборотом
арендаторов различного профиля и определяем оптимальную площадь будущего
объекта торговой недвижимости, при которой эффективность работы каждого
квадратного метра максимальна.
3. Формирование практических рекомендаций и выводов
a) Проведение SWOT-анализа качества местоположения
земельного участка с точки зрения возможности реализации на нем проекта
торговой недвижимости;
b) Анализ преимуществ и недостатков ключевых
конкурентов (объектов, имеющих наибольшее влияние на развитие вашего проекта);
c) Заключение о целесообразности развития
проекта торговой недвижимости в заданной локации;
d) Выводы относительно площади торгового
объекта, позволяющей добиться максимального товарооборота с 1 кв. м;
e) Рекомендации по профильному составу
арендаторов;
f) Рекомендации по ключевым количественным
характеристикам будущего объекта (общая площадь, этажность, тип парковки).
В результате анализ потенциала земельного участка позволит:
1. Принять решение о строительстве торгового
центра;
2. Принять решение о покупке/аренде земельного
участка;
3. Принять решение о выборе варианта застройки
земельного участка;
4. Выбрать участок из портфеля для
первоочередного освоения;
5. Принять решение о расширении торгового
объекта;
6. Подготовить задание на разработку концепции
торгового центра;
7. Разработать проект планировки территории,
включающей рассматриваемый участок;
8. Оценить экономическую эффективность
реализации проекта торговой недвижимости на участке.