ЭТАПЫ РАБОТЫ ПРИ ОЦЕНКЕ ПОТЕНЦИАЛА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:

1. Сбор и анализ данных

a) Анализ существующих ограничений и обременений  

В рамках первого этапа мы анализируем градостроительную документацию, материалы системы учета объектов недвижимости. В начале работы важно получить полную картину по текущим и потенциальным ограничениям развития анализируемой территории. 

b) Оценка качества местоположения земельного участка 

Для объектов торговой недвижимости критичен фактор выбора правильной локации. В своей работе мы используем систему качественных оценок ключевых характеристик местоположения. Сюда входит оценка уровня транспортной, пешеходной, визуальной доступности будущего объекта торговой недвижимости. Мы анализируем плотность населения в ближайшем окружении и различных зонах доступности. Также мы оцениваем окружение земельного участка и то, как оно будет влиять на эффективность работы торговой функции объекта. 

c) Анализ рынка торговой недвижимости 

Разные города в разной степени привлекательны для девелопмента объектов торговой недвижимости. Анализируя текущее и будущее предложение на рынке, мы формируем представление об уровне конкуренции. Особое внимание мы уделяем качественным торговым центрам и объектам в ближайшем окружении земельного участка. 

Анализ внешней среды включает в себя изучение социально-экономических показателей, определяющих развитие рынка торговой недвижимости города - таких как динамика роста населения, уровень доходов, объем и структура потребительских расходов, оборот розничной торговли, общественного питания, досуга и др. 

2. Геомаркетинг и расчет потенциала земельного участка

a) Анализ емкости участка

Мы проводим расчет предельно возможной площади будущего ТЦ с учетом имеющихся ограничений и обременений в отношении использования участка. Предварительный расчет арендопригодной площади проводится на основании рекомендуемых коэффициентов использования площадей, обеспечения парковочными местами.
   
b) Анализ торговых зон

Наш опыт позволяет нам смоделировать множество сценариев и спрогнозировать объем аудитории торгового центра при различных вариантах его площади. Чем масштабнее проект ТЦ, тем больше его зона охвата и число потенциальных конкурентов в её границах.

c) Прогноз  потребительского потенциала

Ключевой этап – расчет товарооборота будущих арендаторов в анализируемой локации. Для объекта торговой недвижимости это прогнозный объем денежных расходов, которые аудитория может потратить на различные товары и услуги. Мы соотносим эти данные с эффективным товарооборотом арендаторов различного профиля и определяем оптимальную площадь будущего объекта торговой недвижимости, при которой эффективность работы каждого квадратного метра максимальна.

3. Формирование практических рекомендаций и выводов

a) Проведение SWOT-анализа качества местоположения земельного участка с точки зрения возможности реализации на нем проекта торговой недвижимости;

b) Анализ преимуществ и недостатков ключевых конкурентов (объектов, имеющих наибольшее влияние на развитие вашего проекта);

c) Заключение о целесообразности развития проекта торговой недвижимости в заданной локации;
  
d) Выводы относительно площади торгового объекта, позволяющей добиться максимального товарооборота с 1 кв. м; 

e) Рекомендации по профильному составу арендаторов; 

f) Рекомендации по ключевым количественным характеристикам будущего объекта (общая площадь, этажность, тип парковки).

В результате анализ потенциала земельного участка позволит:

1. Принять решение о строительстве торгового центра;

2. Принять решение о покупке/аренде земельного участка;

3. Принять решение о выборе варианта застройки земельного участка;

4. Выбрать участок из портфеля для первоочередного освоения;

5. Принять решение о расширении торгового объекта;

6. Подготовить задание на разработку концепции торгового центра;

7. Разработать проект планировки территории, включающей рассматриваемый участок;

8. Оценить экономическую эффективность реализации проекта торговой недвижимости на участке.